Tuesday, 21 June 2016

大棋局:樓市怪招盡出啟示(蘋果日報 Mr. Tregunter 2016.06.21)


當發展商推售新盤時怪招盡出,往往就係樓市轉折期。1997年末開始有新盤以首兩年免息免供吸客;1998年初出現新盤建築期內每提前一個月付款,每一個月樓價減1%優惠;2003年各種促銷手段盡出,免息免供、送入伙酒席、送車、現金回贈……不一而足。
轉折可以係上而下,亦可以係下而上。1997、1998年樓市開始向下碌,2003年則係見底回升。今年發展商推盤怪招陸續出現,其中屯門、元朗有兩個樓盤分別推出首五年只供息免供本及120%按揭,究竟搞邊科?睇一組數字就明白。
現時香港有54%人住私人樓,46%人住公屋、居屋及臨屋,其中約60%業主已供滿層樓。在發展商角度,供滿樓嘅業主就係一塊肥肉,當市場購買力不足以承擔樓價時,向供滿樓嘅業主打主意就係新一波甚或最後一波樓市推動力。

聞到肉味嘅當然唔止發展商,一開電視即見財務公司加按廣告,保險綾瀨遙、基金都敏俊、銀行林志玲,所有人都叫你套現買嘢。樓市向上時,加按套現感覺就係爽,加按一次唔夠可以再加按兩次、三次,只要樓價繼續升,最後頂唔順賣咗層樓可能仲夠找數。樓市向下時,加按套現變負資產就唔多爽。
唔止屯門、元朗兩個新盤,近期發展商推盤優惠條款多以三年為限,即頭三年係最着數,例如免供本、免壓力測試、免入息審查,幾乎係你入去住就可以。但三年後一切打回原型,二按利率一下子跳到5%或以上的最優惠利率、做新按揭要跟足壓力測試等。用一句話概括,呢種賣樓方式就係要上車容易落車難。
三年後若樓價平過今日,想賣層新樓就要抬錢贖契;唔賣,想轉正常按揭,就要符合金管局各種規限。當發覺再供落去唔易,落車又有難度,結果自然係賣其他樓或要家人幫忙。發展商雖然冇講出口,叫你買呢層樓時賣咗另一層樓,但已鋪下同樣的道路。

Mr. Tregunter