Friday, 30 October 2015

二手樓價確認見周期頂 (信報 呂梓毅 2015.10.30)


前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註1】。

以下是跟進這些指標,截至2015年10月11日過去4星期的變化情況:

過去的4星期,反映整體二手樓價的中原城市領先指數,以至多個分區樓價指數,均呈見頂回落跡象;其中,中原城市領先指數從高位下跌至約2個月以來的新低水平【圖1】。


市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,於過去4星期輾轉下滑,最新讀數跌至30.5%的21個月以來新低,即118個指數成分屋苑中,目前只有36個呎價高於其10周平均,較去年7月初時少70個之多。從另一角度看,儘管早前二手樓價指數屢創新高,惟內部表現在過去逾一年來卻不斷轉差,截至最近情況更惡化,並蔓延至更多屋苑【圖2】。


統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,近期同樣開始出現急跌的情況。截至10月11日,A/D線更進一步跌至2的17個月低位。由於A/D線近日已進一步轉差,加上同樣與樓價指數背馳多時,預料短期將進一步拉低樓價指數的表現【圖3】。


屋苑樓價偏離1年新高/新低平均百分比(下稱「新高比率」和「新低比率」)方面。截至10月11日止,「新高比率」和「新低比率」最新讀數分別為-4.5%和15.4%,即全港118個指數成分屋苑,其屋苑呎價由1年高位/低位回落/回升的幅度(即偏離52周高/低位幅度),平均達4.5%和15.4%。數字再創今年初以來的低位【圖4】,反映二手樓反彈的動力進一步減弱。


總括而言,樓價指數與市寬指標背馳多時後,近期似乎終於開始發揮威力,令二手樓價出現回調。如無意外,二手樓價已確認見周期的頂部。由於樓價與市寬背馳多時(與樓價高於10周平均比率背馳時間更長達15個月),相信二手樓價的調整,只是剛剛開始。

最後,值得留意的是,自2003年至今(即樓市處於上升周期中),每當A/D線跌破零,並且深入-10以下水平時,往往意味二手樓價會出現較大幅度調整(如2007年),或出現較長時間的調整整固期(如2011和2013年)。故此,宜留意這市寬指標往後的表現,從而評估後市會否出現前述的調整模式。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。