Thursday, 22 October 2015

技術分析看二手樓跌幅 (信報 呂梓毅 2015.10.22)


隨着上周公布二手樓價指數回落至近兩個月低位,樓價見頂的報道,再次佔據多份報章顯著位置。其實,樓價在今年第三、第四季見周期頂的看法,早已見於年初本欄或筆者投資論壇的分析【註1】。而在過去兩個月,本欄亦已重溫這些基本因素的變化,進一步確認樓價回落【註2】。今期我們試從樓市(市寬)技術分析角度,探討二手樓市前景。

中原地產上周五公布截至10月11日二手樓價的表現,反映整體二手樓價的中原城市領先指數以至多個分區指數,均回落至約兩個月以來新低【圖1】;霎時間市場對樓價前景亦轉趨悲觀,有分析預測未來數年樓價或會下挫三至五成,部分甚至估計達六至七成半的水平。


早前筆者已透過一系列基本因素,包括美元滙價、一手樓銷售數字及藍籌屋苑與上車盤溢價等,探討樓市前景;現在我們試從二手樓市(市寬)技術指標另類角度,探討後市發展。

顧及部分讀者或許從未接觸樓市市寬指標,在進一步檢測這些指標前,先略為簡單介紹。

透過中原地產的118個主要屋苑每周平均呎價的數據,筆者編製了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註3】。以下是這些指標截至2015年10月11日來的近期變化。

指數與屋苑呎價背馳

屋苑樓價高於10周移動平均比率(下稱「10周移動比率」)。「10周移動比率」自去年7月6日高見90%後,即全港118個指數成分屋苑,有九成(或106個)屋苑樓價高於其10周平均價,比率便反覆回落,並且呈一頂低於一頂;期間反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數續創新高【圖2】。換言之,自去年中開始,二手樓價表現開始與這市寬出現背馳,即二手樓價指數不斷創新高,但指數成分屋苑呎價高於10周移動平均價的比率卻持續減少。


經過長達15個月以來(三頂)「背馳」表現後,在本月初「10周移動比率」終現急插,且跌至30.5%的21個月以來的新低,即118個指數成分屋苑中,現時只有36個呎價高於其10周平均,較去年7月初時少70個之多。換上另一個角度看,儘管早前二手樓價指數續創新高,惟內部表現在過去逾一年來卻不斷轉差,截至最近情況更惡化,並蔓延至更多屋苑。

由於背馳情況已持續一段頗長時間,加上近日「10周移動比率」進一步急插,料背馳現象將逐步拉低整體中短期(最少未來半年)二手樓價走勢。

屋苑樓價3個月移動升/跌線(下簡稱A/D線)。A/D線在今年3月初高見31,即過去3個月內上升屋苑數目較下跌的多出31個,創近兩年以來高位;惟隨後A/D線輾轉下滑,並同樣與樓價指數呈背馳【圖3】。截至10月11日,A/D線更進一步跌至2的17個月低位。


值得留意的是,自2003年至今(即樓市處於上升周期中),A/D線跌破零,並且深入-10以下水平時(確認訊號),意味過去3個月內下跌屋苑數目多於上升達10個或以上,二手樓價往往會出現較大幅度調整(如2007年),或出現較長時間的調整整固期(如2011和2013年)。故此,宜留意這市寬指標往後的表現,評估後市會否出現前述的調整模式【註4】。

無論如何,由於A/D線近日已進一步轉差,加上與樓價指數背馳,預料短期同樣會拉低樓價指數的表現。

屋苑樓價偏離1年新高/新低平均百分比(下簡稱「新高比率」和「新低比率」)。截至10月11 日止,「新高比率」和「新低比率」最新讀數分別為 -4.5%和15.4%,即全港118個指數成分屋苑,其屋苑呎價由1年高位/低位回落/回升的幅度(即偏離52周高/低位幅度),平均達4.5%和15.4%(【圖4】;紅色和綠色位置)。若我們將「新高比率」和「新低比率」兩者相加,便可得出【圖5】的「新高、新低淨值比率」,這可反映 118個指數成分屋苑中,從52周低位回升扣減52周高位回落的平均幅度;這某程度顯示二手樓市變化的動力。順帶一提的是,若樓市處於大升浪中,「新高、新低淨值比率」大部分時間便處於正數;反之便是負數。


樓價上升動力減弱

從【圖5】可見,「新高、新低淨值比率」自2003年開始呈一浪低於一浪,反映二手樓價每次升浪的上升動力,隨着呎價上漲而逐步減弱。而踏入今年第二季,「新高、新低淨值比率」觸及下降趨勢線後掉頭向下,反映當時二手樓價上升動力見頂,並再度明顯轉弱,惟期間樓價指數繼續創新高;這同樣也埋下樓市在第三、四季見周期頂的伏線。

那麼,從上述的二手樓市市寬技術指標,又反映是次樓價要跌到幾時?下跌幅度又有多大呢?

若從「新高、新低淨值比率」推算,以往樓價動力出現見頂回落,這比率往往會跌至略穿零水平之下(除非樓市處於熊市或巨大金融危機中)。換言之,在這比率觸及零水平之前,現時樓價調整的周期相信尚未結束。至於調整時間和幅度,假設是次的調整如2005、2011和2013年般,即「新高、新低淨值比率」略為跌穿零水平便見底,按目前比率下跌的速度推算,是次調整可能延續至明年第三季,而幅度約為10%(當然,個別區份或部分上車盤的調整幅度可能略高於此水平)。而這下跌幅度,則與上月本欄估計樓價第一波的跌幅相若【註2】。

註1:見2015月2月「風起雲湧2015年的投資機遇」論壇,及2015年1月15日2015年2月11日2015年3月12日本欄

註2:見2015年8月6日9月17本欄分析。

註3:具體指標編製和應用方法,以及數據來源等介紹,見【投資導航】下卷第五章5.6節「另類樓市分析工具」;或見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

註4:筆者每月於【信報網站】內的「地產投資」,定期更新相關樓市市寬指標。

信報投資分析部