Friday, 24 July 2015

假如樓市爆煲……(信報 畢老林 2015.07.24)

http://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/1104171/%E5%81%87%E5%A6%82%E6%A8%93%E5%B8%82%E7%88%86%E7%85%B2%E2%80%A6%E2%80%A6

7月23日,周四。本報周三社評大字標題:〈中國要向英美學習什麼?〉題中那個問號顯然有的放矢,既拐個彎「表揚」中國在救市上超英越美青出於藍;說到預防泡沫,西方更加本末倒置其身不端。中國以英美為樣本,簡直好學唔學找錯師父。

讀者是否同意此番言論,老畢無法代人回答,反正我是認同的。不過,意見可以各自表述,歷史教訓卻不能「自由發揮」,社評提及的那個對中國大有參考價值的美股史實,在評論界早已引起熱議,版本、演繹方法雖不盡相同,但決定泡沫爆破殺傷力的是債務(debt)和槓桿(leverage),結論卻殊途同歸。

「大斑三味」引經據典

經歷過九七樓災的香港市民,對負資產滋味如何絕不陌生。在次按大行其道的日子,美國置業首期低樓按批核鬆,「三無人士」買樓易如反掌;樓市爆煲後,借(業主)貸(銀行)雙方對既能載舟亦能覆舟的槓桿效應瞭如指掌。

A股在內地蟻民「冇有識死」狂借孖展下炒爆,當局「暴力救市」後行情雖回穩,但泡沫、債務、槓桿「大斑三味」,一時間成為評論界引經據典辯個不完的話題。

美國三位學者霍伊達(Oscar Jorda)、舒拉里克(Moritz Schularick)和泰勒(Alan Taylor)最近在國家經濟研究局(NBER)發表論文,對過去140年世界各地出現過的股市和房地產泡沫作出深入調研,結論是:以大量債務支撐的樓市泡沫最危險,由信貸谷起的股市泡沫次之;相對而言,只因股民亢奮卻不涉巨額債務的股市泡沫,即使爆個灰飛煙滅,對經濟的衝擊在三類泡沫中最小。這正是1929年華爾街股災引發大蕭條,2000年科網泡沫爆破僅為美國帶來一次「短壽」衰退的根本原因。

這個結論本身並無新意,有趣的是三位學者圍繞三類泡沫爆破後對經濟殺傷力的「量化」評估。他們發現,美國樓市爆煲五年後,美國人均GDP較「正常」衰退(非由金融危機觸發)五年後的人均GDP低8%;相比之下,股災五年後,人均GDP只比「正常」衰退低1%。假如股市泡沫牽涉大量債務,差距則為4%。

泡沫話當年

這個「量化」結果,相信就是三類泡沫殺傷力不一的依歸。換句話說,即使同樣牽涉大量債務和槓桿,樓市爆煲比股市爆煲更可怕。

買樓向來是港人日思夜念的問題,三位美國學者對股樓泡沫的研究結果,令老畢想及一些涉及港人自身利益的課題。中原城市領先指數最新(7月12日)報142.62,較1997年高位(10月19日)102.93高38.5%。以市區樓平均呎價而論,該指數未必能如實反映香港「磚頭」之貴,年輕一代要圓置業夢,難若登天。

然而,像老畢這種有番咁上下年紀的港人,對九七樓市那種熾熱氛圍,該當記憶猶新。從【附圖】可見,在泡沫高峰期,市民供樓負擔比率(樓按償付相對家庭月入)超過100%!那怎麼可能?收入不足償還按揭,業主「吃風」乎?當年兩公婆加埋三四份「秘撈」,只怕比比皆是。閣下不在此列?Come on, be honest!


唔使食「練仙」之外,當年「摸貨」個案甚多,炒家佔置業人士比率極高,跟今天政府不斷加辣杜絕炒風、金融局一再收緊按揭,兩番情景自不可同日而語。

樓市爆煲殺傷力何以雙倍於股市爆煲(以人均GDP對比為準),美國的研究並未提供任何解釋。然而,無錢炒股大不了不涉足股海,但許多人明知負擔不起也要勉強置業,這個理由,大概可補三位學者未填的一筆。


供樓負擔健康水平

今天港人的供樓負擔比率雖仍遠低於九七,惟已稍稍偏離健康水平(35%上下10個百分點)。美國的研究只比較了股樓爆煲何者對經濟傷害更大,卻沒有告訴你樓市在什麼情況下爆煲。有趣!

畢老林